金棧民宿｜不動產市場價值評估報告

本報告建議

市場證據支持的核心，落在 2,100 多萬元

本案不是一般住宅，也不是單純農地。完整資產由官澳測段0643地號約189.18坪土地、95.25坪合法RC農舍、既有民宿使用條件、電梯及住宿設備，以及官澳自然旅遊區位共同構成。

綜合市場比較法、土地與建物分離／市場萃取法、成本法交叉驗證、收益法情境及現行供給市場，本案現階段合理市場價值約為2,030～2,250萬元。建材、裝潢、格局、設備、維護狀況及通行權利，均可能使最終價格上下調整。

01 / SUMMARY

評估結論摘要

先區分「房地市場價值」與「對外行銷開價」，避免把策略價誤當成交保證。

判斷項目	建議區間	解讀
保守資產價值	約1,950～2,100萬元	接近純房地產、理性投資人視角
合理市場價值	約2,030～2,250萬元	目前比較案例支持的主要區間
估值中心	約2,100～2,180萬元	價格中心約2,140萬元
完整營運證明後	約2,150～2,350萬元	須有民宿收益及承接證明
建議市場開價	2,380～2,480萬元	保留議價空間的行銷策略
3,000萬元以上	目前不建議	可驗證數據不足以支持

2,480萬元是「行銷開價」，不是目前比較法推算出的市場價值。

02 / ASSET

標的基本資料與資產結構

勘估標的：金門縣金沙鎮官澳「金棧民宿」；土地僅包含官澳測段0643地號；建物為官澳測段00011建號。0642地號不屬於本案業主，未列入估價與出售範圍。

官澳測段0643地號

625.39㎡，約189.18坪
所有權全部1/1，已興建農舍
使用執照核發：2017/02/14
未經解除套繪管制不得辦理分割
建築基地地號為官澳測段643地號

本次估價範圍

土地：0643地號約189.18坪
建物：合法RC農舍約95.25坪
附加條件：電梯、裝潢、設備及既有民宿使用
不包含：0642地號及其他相鄰土地
臨路與實際通行權利仍待書面確認

建物條件

項目	資料	項目	資料
總建坪	95.25坪	主建物	89.643坪
附屬建物	5.602坪	構造	鋼筋混凝土造
樓層	地上2樓	登記用途	農舍
完工	2017/02/14	屋齡	約9.5年
一樓	48.361坪	二樓	41.282坪
共有部分	無	土地合計	189.18坪

市場買方取得的是0643地號約189坪基地，以及其上已完成的一棟約95坪合法RC農舍與既有民宿使用條件。

03 / USE

法規限制與既有使用價值

本案位於金門國家公園相關土地管制範圍，不能以一般住宅建地自由開發的方式估價。

法規判斷

一般管制區內符合條件的農業用地可興建農舍；合法自用住宅或農舍，亦可依民宿管理規定申請經營民宿。但農舍以外土地原則仍須維持農業使用。

0643謄本載有「未經解除套繪管制不得辦理分割」。細部國家公園分區、農舍套繪範圍與後續使用限制，仍應向金門國家公園管理處及相關主管機關書面確認。

金棧民宿既有價值

公開旅宿資訊曾列：金棧｜金門縣金沙鎮官嶼里官澳216號。公開設施包括Wi-Fi、洗衣機、電梯等，並具有官澳自然環境型住宿的既有市場紀錄。

這代表本案已完成民宿化，但商譽溢價仍須由房間數、房價、住房率、營收、成本與登記承接方式證明。

資產價值主要來自「土地＋合法農舍使用權益＋完整基地＋既有民宿條件」，而非未來大量自由開發價值。

04 / MARKET

官澳土地與房地成交比較

以官澳本地交易為核心，並用金沙、金城與金寧的大地坪房地案例交叉調整。

官澳測段近期交易

交易標的	日期	坪數	成交總價	單價
官澳測段382	2025/05/09	183.4坪	258.8萬	1.4萬／坪
官澳測段642-2	2025/06/26	6.3坪	9.3萬	1.5萬／坪
官澳測段660-1	2025/06/03	9坪	13.7萬	1.5萬／坪
官澳測段670-1	2025/06/12	11.3坪	17.1萬	1.5萬／坪
官澳測段455	2025/10/03	191.8坪	291.6萬	1.5萬／坪

官澳382地號183.4坪成交約1.4萬元／坪，面積與本案0643地號相近；642-2約1.5萬元／坪，但面積只有6.3坪，僅作區域單價旁證。642-2是市場比較案例，不屬於本案出售土地。

金沙鎮約300坪級土地

標的	坪數	成交單價	判斷
官嶼劃段455	302.5坪	約1.2萬／坪	低標參考
北九劃段1320	302.5坪	約1.6萬／坪	區域中段
中蘭劃測段535	296.5坪	約1.7萬／坪	條件調整
沙港劃段306	302.5坪	約2.9萬／坪	高值個案，不宜直接套用

素地基準

1.4～1.6萬

189.18坪推估土地獨立價值約265～303萬元。

沙美432號

302.5坪土地、65.8坪建物，2025/06/23成交1,990萬元。調整土地規模、建物坪數、屋齡、機能與管制後，推估本案約2,100～2,300萬元。

金城大地坪房地

土地299坪、建物58.5坪、屋齡約9.4年，2026年成交1,750萬元。調整區域、土地與建物規模後，本案約1,950～2,180萬元。

官澳新透天與市場萃取

官澳232號與236號，建物約54.63坪、地坪約25.21坪，成交1,100萬元；官澳231、235號於2025年成交約1,048萬元。新透天房地市場基準約18.5～20.1萬元／建坪，但此價格已包含土地，不可再重複加計。

以官澳232號反向拆解，新屋完整商品化價值約19.4萬元／建坪。本案屋齡約9.5年，採16.5～17.5萬元／建坪估算房屋部分，再加入土地約265～303萬元，以及電梯、民宿裝修、庭院停車與住宿設備的合理使用價值後：

市場萃取法約1,990～2,250萬元，中位數約2,120萬元。

比較法結論

比較來源	推估本案
沙美432大地坪房地	2,100～2,300萬
官澳新透天萃取	1,990～2,250萬
金城299坪大地坪房地	1,950～2,180萬
后盤山大地坪待售案	2,050～2,250萬

依相似程度加權，比較法合理區間約2,030～2,250萬元，價格中心約2,140萬元。若通行權利不完整，買方通常會再反映風險折價。

05 / COST

成本法交叉驗證

成本資料適合作為結構價值下限參考，不等同市場成交價。

金門縣政府地價調查用建築改良物標準單價，5層以下鋼筋混凝土造約17,000～23,000元／㎡，且不包括裝潢、設備及庭園設施。本案建物約314.88㎡，按官方結構標準約535～724萬元。

現行標準係2020年修訂，未完整反映近年營造成本上升與離島人工、材料運輸負擔，因此僅作成本法下限交叉參考，本報告仍以市場比較法為主。

06 / INCOME

收益法：民宿營運能支持多少價值

沒有金棧實際財務資料前，收益法不宜作為主要估價結果。

金沙鎮2025年民宿市場

年總可出租客房夜數40,876
實際使用4,902
客房住用率11.99%
平均房價1,796元
客房收入約880.6萬元、登記經營者38人

全金門民宿市場

客房住用率22.75%
平均房價1,668元

金沙鎮平均住房率明顯偏低；若金棧僅接近區域平均，營運價值不足以大幅推高房地價格。

依金沙平均推估

假設房間數	推估年客房收入	說明
6間	約47萬元	依1,796元 × 11.99% × 365天推估，每房每年約7.86萬元；此非金棧實際營收。
8間	約63萬元
10間	約79萬元

以2,150萬元反推所需NOI

資本化率	所需年NOI	判斷
4%	86萬元	若正常化後每年可留下約95～110萬元以上不動產淨收益，2,150～2,350萬元的收益價格才較站得住腳。
4.5%	約97萬元
5%	約108萬元
6%	129萬元

民宿最近2～3年的營收、費用與實際淨收益，是本案能否往2,300萬元以上靠攏的重要證據。

07 / STRATEGY

價值版本與委託出售策略

以價格、證據強度與屋主時間條件配對，而非只追求最高開價。

Version A

保守純房地產

著重189坪土地、合法95坪RC農舍、屋齡、國家公園限制、套繪限制與官澳區位。

合理價值：1,950～2,100萬元

Version B · 推薦

市場正常交易

加入電梯、民宿設備、庭院停車、現成住宿使用與0643地號完整基地。

合理價值：2,030～2,250萬元

Version C

民宿資產版本

須證明登記與OTA／品牌可承接、營收穩定、正常化NOI約95萬元以上。

合理價值：2,150～2,350萬元

Version D

高標市場測試

屋主不急售並接受較長銷售期，完整包裝後以較高價格驗證市場。

建議開價：2,480萬元

四種出售策略

版本	建議開價	預期成交帶	適合屋主
快速成交	2,180萬	1,980～2,100萬	希望3～6個月成交
正常市場	2,380萬	2,030～2,200萬	本報告最推薦
價值型測試	2,480萬	2,100～2,250萬	不急售、有完整包裝
民宿高標版	2,580萬	2,200～2,350萬	需有營收證據

產品定位與目標買方

金門官澳189坪完整基地｜95坪合法電梯農舍｜現成民宿資產

核心優勢

189坪完整土地規模
95坪合法RC建物、近10年屋齡
無集合住宅公設、既成電梯
現成住宿使用與民宿市場紀錄
官澳自然環境

可能買方

金門民宿或包棟經營者
台灣本島返鄉置產族
金門高資產家庭
退休第二住宅買方
家族型長期持有買方

08 / VERIFY

主要風險與委託前待確認事項

資料補齊後，才有機會把目前估值縮小到更精準的50～100萬元區間。

主要風險

0643有農舍套繪及不得任意分割註記。
國家公園土地使用受到較一般建地更高限制。
官澳生活機能不如金城、沙美核心。
189坪土地不能使用一般住宅建地價格估值。
金沙鎮民宿2025年平均住房率僅11.99%。
民宿營運價值尚無實際財務數據驗證。
現況通行可能需經過前方楊姓所有權人或楊姓家族土地。
是否具備正式通行權契約、地役權或長期通行同意，須於委託前確認。

產權與法規

0643完整土地謄本及他項權利
0643細部國家公園分區
建物所有權部
地籍圖、建築套繪圖
使用執照、農舍竣工圖

現場與通行

房間數、衛浴數
電梯品牌與年份
裝潢、庭院、停車現況
道路寬度、面寬、基地形狀
通行契約、地役權或同意書
是否有未登記增建

民宿營運

最近24個月營業額
住房率、平均房價
OTA與直接訂房收入
人事、清潔、水電、維修、佣金
實際淨收益及登記承接方式

09 / OPINION

最終估價意見

市場比較法為主要方法，土地與建物市場萃取法作交叉驗證。

市場比較法

2,030～2,250萬元

市場萃取法

1,990～2,250萬元

收益法

待實際營收資料

合理市場價值：2,030～2,250萬元；價格中心約2,140萬元。若建材裝潢、設備、維護狀況、民宿營收及通行權利經驗證優良，可往2,250～2,350萬元靠攏。

評估性質聲明
本報告屬不動產仲介市場分析、委託價格評估與銷售策略參考，並非依《不動產估價師法》出具之正式不動產估價報告書，亦不宜直接作為法院、金融機構、會計財報或課稅用途之正式鑑價文件。所有產權、土地使用管制、民宿登記、建物現況與財務營運資料，仍應以主管機關最新資料、正式謄本及現場查證結果為準。

10 / REPRESENTATION

為什麼由慕義擔任專任賣方代理

特殊型資產真正需要的，不是更多人重複刊登，而是一個對地主負責、能把資料、價格、行銷與談判完整串起來的窗口。

專任委託不是限制曝光，而是由慕義統一負責資料正確性、價格紀律、跨品牌合作與買方談判，讓每一個進場的買方都接收到一致、完整且專業的資訊。

單一賣方代理窗口

統一處理業主溝通、資料提供、現勘安排、買方問題及出價回報，節省屋主反覆向不同仲介說明的時間。

資產資料完整建置

整理謄本、使用執照、套繪、通行、民宿營運與設備資料，將買方最在意的疑慮提前釐清，提高現勘與出價品質。

精準買方與跨品牌合作

不只依賴公開平台曝光，同步開發民宿經營者、返鄉置產族、高資產家庭及合作仲介；其他品牌仍可共同銷售，由慕義統一提供資料與服務。

市場證據回報與談判

追蹤有效詢問、現勘率、拒絕原因、出價落點與競品變化，用可驗證的市場證據協助屋主決定維持、補強或調整，而不是只回報瀏覽量。

專任投入與價格策略綁在一起

階段	慕義投入	價格與市場檢核
Phase 01｜0–30天	完成產權、通行及現況查核，建立攝影、格局、設備、民宿資料、專屬網頁與第一批目標買方名單。	確認2,480萬元開價策略及可接受條件，所有對外窗口採用一致資訊。
Phase 02｜31–90天	擴大跨品牌合作與目標買方開發，安排有效現勘並持續補充買方決策資料。	依有效詢問、用途、現勘率、拒絕原因、首輪出價及競品變化，驗證市場是否支持建議區間。
Phase 03｜第90天檢核	彙整90天完整銷售證據，重新檢視產品包裝、權利資料與主要阻力。	若完整接觸目標買方仍無出價，優先排除通行、權利、裝潢設備及營運資料不足，再共同決定補強或調整價格。

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翁維隆 Alan

慕義地產創辦人｜高總價不動產操盤與賣方代理

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獎項與經歷依本人及公司提供資料呈現。

下一步

先把關鍵資料查清楚，再把市場做深

正式委託前，建議優先確認0643通行權利、完整謄本與他項權利、農舍套繪、建物現況、裝潢設備清單及近兩年民宿營運資料。資料越完整，越能降低買方疑慮並維護談判價值。

若家人另有不動產需要評估，慕義也可依其標的條件、在售競品與實價登錄，另行製作完整的市場評估及行銷建議報告。

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